一、基本情况 

　　2013年前后，400余户业主购买滨海洲盛置业公司“产权式”商铺，后又与滨海县某家具城装饰城公司（以下简称家具城公司）签订“售后返租”的《委托经营管理协议》，约定商铺全部委托给家具城公司统一管理经营20年，其中，第1-5年按照购房款8%向业主支付租金、第6-8年按照购房款9%向业主支付租金，从第9年起每年租金不低于第8年标准。 

　　2020年以来，受疫情影响，家具城公司无力支付租金，引起大量的信访投诉，因为涉及人员众多，造成一定社会风险。 

　　2024年以来，有部分商铺业主起诉至滨海县法院，有的要求“支付拖欠的租金并按原合同约定比例补足之前不足的部分”，有的要求“解除与房屋买卖合同并退房”，有的要求“解除租赁合同自行对外进行出租”，相关纠纷被委托至商会等进行先行调解。 

　　二、案件分析 

　　本案系因拖欠400多户商铺业主租金引发的纠纷，具有涉及人数多、行业关联性强、利益平衡复杂等特征，处理不好，既不利于商铺业主合法权益保护，有可能引起“从众心理”导致大量诉讼或者群体性矛盾发生，也不利于家具城公司可持续经营。此案中，业主维护权益合理合法，家具城公司受市场大环境与疫情等诸多因素影响，无力支付租金，虽客观上违约但也情有可原。如走诉讼程度，不仅执行周期较长，而且后续经营将更为艰难，双方利益都将受到伤害。作为滨海县浙江商会会员企业，该企业通过商会向县总商会人民调解委员会提出调解申请，县工商联与县法院在深入调研的基础上，确定由县民营经济领域调解中心介入，确立了调解先行的思路，推动商事纠纷商会解决，着力化解潜在的群体性事件，进一步优化营商环境。 

　　三、调解情况 

　　一是促成继续履行合同。业主购买一个铺位大约13平方米，除去分摊面积，经营面积仅有约8平方米，而对外招租一般会用到几十或者上百平方米，涉及众多不同的业主，众口难调，继续履行《委托经营管理协议》，统一对外招租，有利于维护全体业主利益。 

　　二是促成分期履行租金。如果家具城公司退场或者放弃统一经营管理，短期内也找不到合适的公司接替。因此，面对现实，促成家具城公司和业主们达成分期履行拖欠的租金等。 

　　三是促成调解钝化纠纷。商会调解员通过调查走访，先促成几户业主达成和解协议，家具城公司按照和解协议严格履行，发挥正面“从众效益”，促成后续的大量业主参照协议进行和解，既解决了租金纠纷，又为该家具城公司的运营机制引入活水。 

　　 四、启示思考 

　　这场纠纷的化解，不仅是个案的胜利，也为基层治理提供三个启示： 

　　一是商会调解要法理情融合。调解必须在坚守法律底线基础上，既讲事实道理，又讲感情温度，找到各方都能接受的“最大公约数”。 

　　二是创新机制提升调解效能。“商会+法院”模式实现了非诉讼解决机制与司法保障的有效衔接，充分发挥商会在化解涉企纠纷、协同社会治理中的重要作用，将司法的专业性与商会的行业性深度融合，在定分止争中优化营商环境。 

　　三是以民为本决定调解质量。滨海县民营经济领域调解中心选取富有审判经验的返聘退休法官、相关行业协会商会代表组成调解小组，以专业素养、调研能力和为民情怀，充分考虑群众实际困难，实现法律效果与社会效果双赢。 

　　执笔人：辛文 

　　联系方式：15151024050 

　　发起设立单位：滨海县工商业联合会、滨海县人民法院