一、基本情况

　　本案系一宗涉及1.839亿元债权转让及债务重组的复杂金融纠纷，债务人提供股权及应收账款质押，抵押物为在建房地产项目，债务人未能按期清偿债务。债权人向商事调解中心申请调解。调解中心于2025年3月正式受理本案。

　　本案纠纷的核心争议在于抵押物为在建房地产项目，若采取传统司法拍卖程序可能引发资产大幅贬值及项目烂尾风险，同时各方对多重担保下的清偿顺序及责任分配存在较大分歧。

　　二、案件分析

　　本次纠纷产生的直接原因是债务人A缺乏按期偿债能力，而深层矛盾则源于房地产行业整体下行背景下，资产流动性严重不足，加之债权结构复杂，各方对风险分配和清偿路径存在显著认知差异。案件反映出当前房地产金融债务化解面临的两难困境：若强制拍卖抵押物，不仅债权人受偿率可能大幅降低，还可能引发项目烂尾、供应链连锁反应等社会风险；但若放任债务僵局，又将导致资产闲置和债务风险持续蔓延。经综合研判，调解工作需重点突破资产处置模式创新，方向确定为以"盘活资产替代强制清算"，通过建立销售回款与债务清偿联动机制，在保障债权人权益的同时最大限度维持资产运营价值。

　　三、调解情况

　　调解中心受理案件后，根据双方当事人的意愿及本案的专业度迅速安排了调解员，调解员在短时间内完成各方诉求梳理和争议焦点归纳。

　　债务人抵押物为在建房地产项目，直接拍卖易致资产贬值，调解方案突破常规，创造性设计“销售回款偿债”模式。“边建边卖，以销还债”，允许抵押项目在满足条件后预售，销售收入优先偿还债务；“阶梯式还款机制”，前20套房产每套还款200万元，后续提升至每套还款400万元，以激励快速回款；赋予债权人“动态降价权”，若销售未达目标可强制下调房价（每次1000元/平方米），确保资产的流动性，避免项目滞销或烂尾；“明确还款冲抵顺序”，清晰规定了还款的用途顺序，减少后续争议。

　　此外通过移交项目公司印章、证照及银行账户控制权，构建闭环监管机制，既保障销售资金专项用于偿债，又维持项目基本运营能力，精准平衡债权实现与资产存续需求。

　　四、启示思考

　　本案的成功调解充分体现了商事调解在化解复杂金融债务纠纷中的显著优越性。相较于诉讼程序通常以年计数的审理周期，本案自受理至达成协议仅用时两个月，极大地缩短了解纷时间，降低了各方在人力、物力及资金成本上的投入，实现了纠纷化解的省时省力。

　　同时，调解过程以不公开方式进行，有效避免了庭审公开和判决公示可能对企业商誉造成的负面影响，维护了当事人特别是房地产企业的市场形象和商业信誉，为各方后续继续合作保留了空间。

　　本案平衡保护各方核心利益，债权人通过优先受偿权与资产监管锁定风险，债务人避免清算并获得偿债缓冲期，担保人减轻追偿压力，社会层面则化解了资产闲置与产业链连锁危机，真正实现多方共赢。相较于诉讼程序仅能刚性裁判还款或拍卖，商事调解基于当事人意思自治，量身定制“销售-定价-还款-监管”全链条解决方案，灵活解决了司法难以处理的资产盘活与持续运营问题，凸显其对复杂商业场景的适应性。

　　基于本案经验，我们认为对于具有持续经营价值的资产类债务纠纷，商事调解通过创新交易结构设计，能够有效实现债权人权益保障与债务人持续经营的双重目标。特别是闭环监管机制的应用，为类似案件提供了风险可控、操作可行的解决方案。建议进一步健全商事调解与行业监管的协同机制，推动建立房地产金融纠纷专项调解团队，吸纳工程、金融、法律等领域专家参与；同时完善调解协议司法确认绿色通道，增强调解成果的法律执行力。

　　此外，应加强对高负债房地产项目的早期预警和调解介入，通过发布典型案例引导市场主体优先选择调解方式化解债务危机，为防范化解系统性金融风险提供新的路径选择。这些举措将进一步提升商事调解的专业性和权威性，使其在多元化纠纷解决机制中发挥更加重要的作用。

　　执笔人：刘绥韬 15261560190

　　调解组织主管单位：无锡市工商联